Onafhankelijk onderzoek – Supermarkt Dierdonk

 Inleiding 

De Albert Heijn supermarkt in de wijk Dierdonk in Helmond is afgebrand. De winkel had een winkelverkoopvloeroppervlak (wvo) van 868 m2, in een een-laags gebouw zonder woningen erop. Het pand is eigendom van Van Doormalen Retailgroep, de Albert Heijn winkel was als franchise eigendom van Van Doormalen Dierdonk BV, onderdeel van Van Doormalen Retailgroep. Van Doormalen heeft uitgesproken geen winkel meer te zullen exploiteren op deze locatie, omdat dit voor hen niet rendabel is. 

De vraag van gemeente Helmond aan RACD is: 

• Kan de RACD een breder beeld van Dierdonk schetsen. Hoe kan Dierdonk worden versterkt qua commerciële voorzieningen en wat zijn daarin de kansen? 

Situatieschets 

De bewoners van de wijk Dierdonk willen graag een supermarkt terug in de wijk. Tot nu toe heeft echter nog geen supermarktketen zich gemeld bij de gemeente. Uit navraag blijkt dat dat ook voor de pandeigenaar geldt. Diverse supermarktorganisaties zijn benaderd, inclusief Nettorama. Deze keten wil zich graag vestigen in West Helmond. De voorgestelde plek is echter niet geschikt volgens de gemeente. 

De bewoners van Dierdonk zien met het verdwijnen van Albert Heijn het voorzieningenniveau teruglopen en een stukje andere dienstverlening verdwijnen, zoals Geldmaat en Post-NL pakketpunt. De wijk heeft verder geen winkels, alleen nog maar een cafetaria en enkele maatschappelijke voorzieningen, zoals het Wijkhuis, een tennisvereniging, een basisschool en gezondheidsvoorzieningen. 

De wijk Dierdonk heeft ongeveer 4.900 inwoners en ligt ten noordoosten van Helmond. De wijk ligt vrij geïsoleerd met aan de westzijde de Zuid-Willemsvaart en de doorgaande weg N279. De N279 loopt aan de zuidzijde door en hier bevindt zich ook een bos. Het kanaal, de weg én het bos vormen een barrière met de rest van Helmond. De wijk heeft circa 97 % koopwoningen en is gebouwd vanaf begin jaren 90 met als doel beter gesitueerden naar Helmond te trekken. 

Nu er in de wijk geen supermarkt meer is gaan de bewoners waarschijnlijk naar winkelcentrum De Bus (Plus en Aldi) en de nabij gelegen Albert Heijn aan de Dijksestraat, het kanaal over in Helmond-Noord, winkelcentrum Straakven in Helmond-Oost (Lidl), winkelcentrum Brouwhorst (Jumbo en Albert Heijn), Deltaweg (Aldi) en het dorpscentrum van Bakel (Jumbo en Aldi). Winkelcentrum De Bus, Albert Heijn Dijksestraat en winkelcentrum Straakven liggen binnen 5 minuten autoafstand en 10 minuten fietsafstand. Winkelcentrum Brouwhorst, Deltaweg (Aldi) en het dorpscentrum Bakel liggen iets verder weg, maar nog steeds binnen 10 minuten autoafstand. Daarnaast zal de oriëntatie op online groter zijn geworden. Van Doormalen gaf zelf aan dat voor de brand al ongeveer 10% naar online afvloeide. 

De Albert Heijn werd vooral bezocht voor kleine (vergeten) boodschappen. Bewoners deden, naar men zegt, geen bulkboodschappen bij de winkel. De voormalige AH-exploitant bevestigt dit alleen maar. De ondernemer geeft aan dat je eigenlijk een verzorgingsgebied van minimaal 7.500 inwoners moet hebben voor een goed functionerende winkel. Doorgaans doet nog geen 60% boodschappen in de eigen wijk. De wijk is daarmee te klein voor het rendabel exploiteren van een supermarkt. Dit is de reden dat Van Doormalen niet meer opnieuw een winkel in Dierdonk wil openen. 

Reactie RACD 

RACD snapt de wens vanuit de inwoners van Dierdonk voor het hebben van bepaalde detailhandelsvoorzieningen gericht op de dagelijkse boodschappen. Zeker in een wijk met een redelijk geïsoleerde ligging zullen veel mensen deze wens hebben. 

De praktijk en realiteit zijn echter weerbarstig. Het rendabel exploiteren van detailhandel is niet eenvoudig en topsport. De omstandigheden en lokale situatie moeten optimaal zijn om goede en rendabele winkels te kunnen exploiteren. Hier spelen tal van factoren een rol. Als één factor niet optimaal is kan dit al druk leggen op de exploitatie. 

De situatie in de wijk Dierdonk is niet optimaal voor detailhandel in de dagelijkse sector. Zo is het primaire draagvlak van nog geen 5.000 inwoners te klein. Een full-service supermarkt vraagt al snel minimaal 7.000 tot 8.000 inwoners, een discount supermarkt heeft al minimaal 10.000 inwoners nodig. De huidige locatie is centraal in de wijk. Voor inwoners van de wijk zelf is dat gunstig, voor mensen van buiten de wijk echter niet. Een winkel op deze locatie zal daarom weinig koopkracht van buiten de wijk aantrekken en is daarmee voor het overgrote deel toegewezen op het eigen draagvlak, wat dus gering is. De van de voormalige AH-exploitant verkregen informatie bevestigt deze inschatting. 

In de directe omgeving van Dierdonk is een ruim detailhandelsaanbod aanwezig met veel supermarkten, andere dagelijkse winkels en aanvullend niet-dagelijks aanbod, al dan niet gevestigd in een winkelcentrum. Er is dus veel concurrentie en deze winkels hebben ook aantrekkingskracht op inwoners uit Dierdonk. Consumenten zijn sowieso georiënteerd op meerdere winkels in de omgeving. Een gemiddelde consument doet zijn boodschappen verspreid bij zeker twee á drie supermarkten. Hoe groter de concurrentie hoe groter de spreiding van deze kooporiëntatie. 

De oude supermarkt had een oppervlak van rond de 800 m2 wvo. Een dergelijke omvang is veel te klein voor een full-service supermarkt. Die heeft al zeker 1.200 tot 1.500 m2 wvo nodig. Tegelijk is de winkel weer te groot voor een kleine dorps- of buurtsupermarkt. Dergelijk winkels hebben doorgaans een oppervlak van 300 à 500 m2 wvo. Een mogelijke nieuwe supermarktvestiging zal veel investeringen vergen.. Daarbij moeten we ervan uitgaan dat het huidige pand gesloopt moet worden en een nieuwe ontwikkeling tot stand moet worden gebracht. Op een mager primair draagvlak zal deze investering moeilijk terug te verdienen zijn. Tegelijk is een schaalverkleining van de supermarkt tot een buurtsupermarkt een desinvestering, waarvoor op een andere wijze compensatie voor moet worden gevonden. Gelet op de noodzaak van sloop en nieuwbouw en de daaruit vloeiende huurprijs, is dit voor een kleine buurtsupermarkt niet te bekostigen. 

Advies 

De RACD heeft geen verdiepend onderzoek gedaan naar de lokale situatie en de marktmogelijkheden voor een supermarkt in Dierdonk. Dit is ook niet de rol van de RACD. Mocht een dergelijk onderzoek nodig worden geacht dan kan een gespecialiseerd adviesbureau worden ingeschakeld. 3 

Op basis van deze eerste inzichten, onze algemene kennis over de supermarktenbranche en informatie van de voormalige Albert Heijn-exploitant acht de RACD de terugkomst van een supermarkt in Dierdonk echter zeer onwaarschijnlijk. Noch van een full-service supermarkt, noch van een kleine buurtwinkel, noch van een discountsupermarkt. Gelet op de samenstelling van de bevolking in Dierdonk is er tevens geen basis voor een doelgroepensupermarkt (bijv. een Poolse of Mediterraanse supermarkt). Zonder een supermarkt als basis of trekker zal de potentie (en interesse) van andere commerciële dagelijkse voorzieningen ook ontbreken. 

Buiten detailhandel zijn er mogelijk andere (niet-commerciële) voorzieningen die misschien wel passend kunnen zijn op dit buurtniveau en de leefbaarheid bevorderen. Denk aan sociaal-maatschappelijke voorzieningen of zorg gerelateerde dienstverleners. 

De RACD raadt daarom aan ook alternatieve invullingsmogelijkheden te onderzoeken en dit te doen met een brede insteek. Daarbij kan bovendien naast een functioneel onderzoek ook een ruimtelijke studie worden gedaan. Welke ruimtelijke mogelijkheden biedt de locatie bijvoorbeeld en zijn er wellicht kansen voor clustering van voorzieningen.